在严冬里，地产商能否在资金上找到御寒的棉被成为存活下去的关键。时下，地产商热议的话题之一是：REITs（房地产信托投资基金）解冻。

　　在2008年12月3日公布的"金融国九条"中，REITs在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。日前，中国人民银行的权威人士明确表态："就房地产信托投资基金（REITs），我们现在已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商。我们打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点"。

　　对于地产商来说，REITs被看作了继银行贷款、股市、债券之后，能解资金之渴的"甜蜜饮品"，但REITs并不能成为救命稻草。那么，REITs现在在中国推出时机是否恰当？REITs推出背后的政策导向是什么？带着这些问题，记者近日采访了全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会（下称"专委会"）主任兼秘书长朱凌波。据称他目前正在和中信证券一起筹建一只REITs。同时，朱凌波谈及对房地产市场的看法时，说："房地产开发商应该放弃追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

　　目前并不是推REITs的好时机

　　新京报："金融国九条"提出"开展房地产信托投资基金试点"后，央行已经明确表态即将推出的试点框架方案，你认为央行会从哪些方面发力？

　　朱凌波：央行从金融体系的健全，建立完善的更均衡的金融体系这个目的出台试点框架方案。一定会借鉴国外成熟的模型。

　　央行来做，其有两层意思。一个是释放信号，房地产低迷调整时期，表明政府在金融体系上加大力度支持房地产的发展，其二还要考虑到金融创新产品的风险如何控制。

　　央行的方案就是出一个框架，不会有太多实际的内容。其特点是带有公募方向，带有公开上市的法律条例的设计。比如如何试点如何选项目辅导然后和公开上市交易系统的对接。

　　新京报：你的意思是信号意义大于实际作用？

　　朱凌波：央行和银监会，就是发出声音。但是声音发出后，还需要市场化的运转，需要商业银行和社会机构深度进行产品研发。

　　地产信托基金并不能完全解决开发商融资的这个问题，这只是一个方案，即便在5年内放开，通过这个渠道的融资总量也会很小，杯水车薪。但这是一种新的融资趋势。

　　新京报：目前推出REITs，你认为时机如何？

　　朱凌波：按照行业的发展和势头，选择时机是对行业周期的判断。目前这个时点肯定不好。一年内，各方对房地产的投资预期不看好。开发商尽量不拿地，拿了地的也拖着能不开发就不开发。但是从政策法律环境和行业周期发展来讲，未来总要走这一步，这个期间是我们做所有推广、启蒙和筹备的最好的时候，现在把所有的模板都做好，等到大势好的时候再伺机推出。

　　另一个层面来讲，针对中国的房地产行业的金融创新还没有到衍生品这一步，连一级的创新产品都不到。我们的融资主要渠道还是银行信贷，所以现在是希望健全融资体系。

　　房地产开发商应该放弃追求暴利

　　新京报：据你了解，监管部门出台这样一种声音，其背后反映出的整个行业的现状是如何的？

　　朱凌波：监管部门发出这样的声音，要推出框架试点可以说是和行业的规律吻合。包括呼吁推出针对商业地产特点的银行贷款，推并购性金融贷款等。

　　此前，主流模式是开发商杠杆性启动，以预售项目的回收资金再贷款，投入下一个项目的开发，而且开发商不想和其他机构分享利润。但到了这个时段，开发商都非常难受。拿了地要想启动项目投入开发，但靠庸俗的社会关系，早已很难从银行贷到钱。预售市场又没有交易量，定价也上不去。资金供给空白，这个钱哪来？绝大多数开发商会进行民间融资，但是成本又很高，没有30%的年利润根本拿不到。开发商现在能接受比银行更高融资成本，10%到15%的年利率基本都可以接受了。

　　新京报：你怎么看此次房地产行业的调整？

　　朱凌波：房地产业的复苏有个过程，政策呼吁、购房者观望、开发商自我调整。这次危机给开发商带来两个问题，一个是当前遇到的问题，一个是未来的发展模式，开发商自身调整运营和盈利模式，行业要接近社会平均利润。如果开发商把平均利润和定价调整到消费者可以接受的空间。如果把利润空间定在25%以下，消费者肯定可以接受。也就是说房地产开发商应该放弃追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

　　首只基金募集规模设定为5亿至10亿元

　　新京报：你长期以来一直在酝酿以私募基金的方式解决商业地产融资问题。请介绍一下你们要推出的REITs的运作模式？

　　朱凌波：在基金管理公司的发起人结构中，要加入金融机构，以增强投资者的信心。金融机构作为发起人参与，第一期可能是象征性地投资。基金的募集对象，主要是江浙一带的老板，但同时要向一些对基金投资模式有所认识的真正的专业投资者靠近。

　　首期基金投资组合分两个阶段。第一阶段由于更多考虑做出示范效应，不可能投很长期的项目，持有型物业的占比不会很高，债权类、夹层类（债转股）和持有型物业的配置比例约为4：3：3；第二阶段，将会把比例倒过来，淡化债权类投资，加大股权型持有型的投资力度，可能会占到40％或50％。

　　在原先的方案设计中，为便于募集操作，首只基金募集规模设定为5亿至10亿元，并不考虑面向海外基金募集。而现在这一点也做了调整：第一次募集完毕并运作成功后，将引进中信证券和相关信托公司等金融机构的投资和日本、澳洲和美国的海外基金，并加大募集范围和力度，二次募集额度将放大至30亿元到50亿元，并积极推进海内外公开上市。

　　目前我们是在和中信证券合作，他们参与方案的策划和金融产品的风险控制。

　　新京报：你们的私募形式和央行即将推出的框架性试点方案有何不同？

　　朱凌波：从政策法律上，私募基金完全是民间的操作，不涉及监管层的问题。我们是募集现金投入到开发商最缺钱的节点；而央行的公募模式是资产证券化的模式，是将资产打包上市做交易。开发商拿到土地实现预售前，和拿到银行按揭前这个阶段是开发商最缺钱的时候，按照央行框架做的公募基金不会投到这个阶段。

　　新京报：目前的进度如何？

　　朱凌波：现在都是概念的阶段方案策划的阶段。我认为REITs真正能做起来的是私募基金，但是目前都在策划、筹备阶段。

　　目前房地产商基本否定现模式

　　新京报：募集资金的渠道有哪些？

　　朱凌波：我们专委会从4月12日成立，半年内在全国各地在推。但是现在有很多瓶颈。首先资金募集的问题。做信托产品是一个模式，还有就是银行可以做理财产品，向社会募集资金。现在保险和社保基金已经放开口子，但是限制很严格。我们做第一轮的时候完全面向民间资金。第一种是金融投资机构，担保、信托公司。第二种就是房地产专业投资人即房地产商。第三就是以江浙为主体的投资者。第四种就是房地产产品的终端客户。

　　新京报：遇到了哪些瓶颈？

　　朱凌波：我们在做这种推介的时候遇到的困惑：金融机构在投资模型和案例没有成熟的时候，金融机构是不会参与的，风险没法控制。前几天还在和担保公司谈，政策到这个时候，他们已经开始有兴趣参与。房地产商这个群体，基本否定我们这个模式，认为用本行业的钱投入到本行业，不符合国际惯例，再者就是房地产商本身就缺钱。第三类就是资金成本的问题，江浙一带都是短线的钱，希望短时间内得到回报，而且其要求15%的资金回报，对基金运作的投资回报压力很大。

　　新京报：公募和私募，哪种形式基金的风险更大？

　　朱凌波：国外的经验讲，公募的风险更大。这次美国金融危机，风险最小的都是私募基金，因为其内部结构设计和团队设计，要求其基金管理人员的能力很高，要保持长期的稳定性和专注性。私募基金的风险控制比银行要更加严格，银行融资要求担保加抵押就可以，但是基金不但要求项目资产抵押，还要求其他资产，再转股要求，还有对赌协议等。